楼市成交量推高房企预期多地地价再飙新高

退房须知 2019.11.20

  近期的土地市场热闹非凡,从上海到南京,从广州到北京,土地市场都一改往日冷清、低迷的场景,以不断刷新的地价华丽转身。受房地产成交量不断攀升的影响,房企的预期急转,拿地热情高涨,万科、恒大、金科、绿地等房企大手笔“豪掷”土地市场,而高价地也重现江湖。业内人士指出,房企最难的日子已经过去,受各种利好因素的影响,房企拿地热情或将进一步升温。

  房企“豪掷”土地市场

  从 月份房地产成交量回暖开始,开发商的预期就发生了转变,万科、招商、万达、绿地、万科等企业纷纷在各城市出手拿地。其中,万科已经在青岛、唐山、南充、贵阳、合肥、廊坊等地拿下多幅土地。

  另据了解,近几个月来,金科的拿地动作不断,相继在重庆、四川、江苏等地拿下8宗地块,耗资近20亿。其中,5月 日金科公布,公司已通过挂牌方式获得重庆四宗地的土地使用权,四宗地块成交价总共为11.7 亿元。5月 1日,金科控股子公司无锡金科房地产开发有限公司以4. 2亿元的总价摘得江苏省张家港市两宗住宅用地,地块总面积为14.14万平方米。另外,金科于6月15日发布的公告显示,公司及控股子公司成都金科房地产开发有限公司已在6月14日通过公开拍卖方式分别取得重庆市开县一块宗地、四川省内江市一块宗地的土地使用权。此次收购共耗资 .51亿元,两宗地的总面积约22.9万平方米。

  对于房企斥资拿地,某开发商内部人士告诉,尽快将手头持有现金转为土地,及时“换仓”谋求下一轮的房地产市场发展机会是非常明智的选择,唯有如此,房企才能在“逆势扩张”的市场背景下立于不败之地。

  “地王”再现江湖

  房企的争抢在一定程度上推高了地价,截至目前,上海、南京、广州等地均出现了高于市场预期的“高价地”。

  而最引人注目的当属6月18日成交的广州珠江新城地块,18家企业参与竞标、1 .22亿元的总价、 2968元/平方米的楼面地价,使其成为继去年7月19日珠江新城诞生广州新地王后一年内广州地产交易新地王。一位业内人士透露,尽管溢价率较高,但这个价格合理,拿地企业计划打造一个填补广州空白的超五星顶级酒店。业内人士认为,广州新地王意味着土地市场回暖的信号非常强烈,特别是开发商不缺钱的趋势越来越明显,下半年房企将集中资金抢夺土地。

  事实上,近期的土地成交溢价率普遍走高,在此前的6月6日,上海土地交易中心迎来共8幅经营用地的集中竞拍,出让面积共19.4万平方米,总起始价21.66亿元。最终,除了当中三幅地块因为仅有1名竞买申请人而底价成交,其余5幅地块的溢价率全超过20%。即使算上 幅底价成交地块,当天土地出让的整体溢价率也高达7 %。

  北京土地市场高溢价率的序幕也在缓缓拉开,继之前通州运河核心区地块刷新同类型土地楼面价纪录之后,于6月18日成交的门头沟地块再飙新高,溢价率近50%,超越香河园地块,成为年内溢价率最高的地块。据悉,门头沟一地块竞拍现场引来了7家企业参与竞争,经过 4轮的竞价和190轮的竞配建公租房面积后,北京鹏辉房地产开发有限公司力压群雄,以近2.79亿元的成交价和配建9650平方米的公租房的代价摘得。该宗地的成交结束了两个月以来无住宅用地成交的“空窗期”。随后的6月19日,海淀万柳优质地块也迎来了首宗报价,土地市场的火热局面有望延续。

  成交量推高房企预期

  开发商之所以底气十足地现身土地市场,与成交量的不断攀升密切相关。

  最新统计显示,北京6月成交量继续复苏,或将再创限购后新高。来自北京中原地产的数据称,截至18日,北京新建住宅签套数为5761套,同比5月同期的5440套,再涨6%,6月成交量再次放大已成定局。中原地产市场总监张大伟告诉,可以预见6月的北京市场将继续成交量维持上行趋势,再次创造年内已经限购后最高的可能性非常大,成交价格也不太可能再有下调的现象,房价将继续回升。“在成交量的支撑下,房企拿地的步伐加快是非常正常的。”

  成交量较为乐观的城市远不止北京一个,6月上半月,全国楼市继续5月的回暖趋势,成交量稳步回升。南京的排队购房已不是个别现象,而在上海,相关数据显示,6月前17天上海新建商品住宅成交48.4万平方米,较5月同期环比上涨16. %。

  除了成交量攀升提振开发商信心以外,促使开发商拿地的另外一个因素就是土地供应的显著增加。根据链家地产市场研究部统计,6月上半月,包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、南京、杭州、武汉、长沙等全国20个重点城市的土地市场推出586块,仅半月环比5月份多出2 9块,达到年内的最高峰,推出建设用地2 11.4公顷,规划建筑面积4124. 万平米,环比5月全月多出1512.1万平米。

  拿地好时机到来

  受优质地块面世、土地供应增加、现金流充裕等因素的影响,接触的不少房企均表示有出手拿地的意愿。而土地市场素有风向标的作用,“地王”重现,无疑意味着拿地的开发商预期正在发生微妙的变化,而发生变化的绝不仅仅是少数的开发商。

  中经联盟秘书长陈云峰在其微博中表示,随着降息,政策和市场开始筑底回弹,房市好了,开发商拿地的积极性自然回归,“抄底呀,地价的底。”

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭在其新浪微博中表示,去年底以来,一直善意的提醒自住客可考虑买房,有钱房企可抄底购地。房市反弹数月后,地市也会复苏。“现回头看,最佳购房时点应是今年一季度,二季度还不算晚。最佳买地时机,可能是二季度,三季度也还行。”北京中原市场研究部总监张大伟也表示,逐渐缓和,近 0个城市出台利于刚需的微调政策等因素促使市场连续回暖 个月。如此来看,房企最困难时候基本过去,预计接下来企业拿地将变得积极。

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